新規起業・各種税制に関する質問
|
問1 土地固定資産税の税額算定について |
|
土地の固定資産税（都市計画税を含む）の税額算定プロセスは複雑です。まず住宅用地と非住宅用地とで大きく異なります。非住宅用地は文字通り「住宅用地ではない宅地」のことです。よくマスコミでは「商業地等」と表現しますが、正しい概念ではありません。
ここでは「非住宅用地」を例に挙げます。固定資産税は大体４月に市町村から課税明細が納税者に郵送されます。課税明細は土地所有者にとって非常に貴重な資料です。重要な用語は「評価額」、「課税標準額」及び「税額」です。
まず「評価額」とはその土地の価額であり、大体地価公示ベースの7割程度にされています。次に「課税標準額」は実際に税率を掛けて税額を算出する基となる数値のことです。土地の固定資産税額算定プロセスがわかりにくいのは、評価額と課税標準額が一致しないことにあります。
ここで皆さんにもうひとつ覚えていただきたいのが「負担水準」です。負担水準＝前年度課税標準額／当該年度の評価額で表されます。
そしてこの負担水準の割合が７０％超の場合は、当該年度の課税標準額は評価額×７０％とされます。
６０％以下の場合は、前年度課税標準額＋当該年度評価額×５％で当該年度の課税標準額が算定されます（但し、上限は当該年度評価額の６０％）。 |
|
問2 アパートを建てると土地固定資産税は安くなるそうですが |
|
固定資産税は「非住宅用地」と「住宅用地」とで大きな差が生じます。地方税法には「住宅用地の課税標準の特例」があり、小規模住宅用地（＝住宅部分１戸につき土地２００㎡まで）で固定資産税６分の１、都市計画税３分の１、一般住宅用地（＝小規模住宅用地以外の住宅用地）でそれぞれ３分の１、３分の２と課税標準を軽減する仕組みが取られています。
遊休地１，０００㎡を例に取ると、アパート建設前はすべてが「非住宅用地」扱いであったのが、この土地に８戸で構成されるアパートを建築した場合、１，０００㎡すべてが「小規模住宅用地」となります。概算で言えば、固定資産税が６分の１に、都市計画税が３分の１に軽減されることになります。
尚、実際には非住宅用地と住宅用地とでは負担水準及び負担調整措置の計算ルールに若干の違いがあり、上記の例はあくまで簡略化したものです。 |
|
問3 新築家屋を贈与したらどうなりますか |
|
通常、家屋を贈与した場合は、相続税法の規定により、固定資産評価額を以って財産評価をし、当該金額で贈与税の計算をします。
一方、新築家屋の固定資産評価額はせいぜい建築費総額の４～６割程度であり、２０００万円程度で贈与者が建築した家屋を一旦、自己の名義で保存登記し、翌年に固定資産評価額が出るのを待って、親族等に贈与したいのだがどうかという相談は少なくありません。
新築同然である場合、税務当局が当該贈与行為に着目し、調査に掛かれば、かなりの率で「時価相当額」で贈与があったものとして修正申告を求めてくる可能性が高いものと思われます。
よく新築同然の家屋を子に贈与して何のお咎めもなかったと豪語する方もいらっしゃいますが、これは道路交通法でいえば、時速５０ｋｍ制限のところを時速１００ｋｍで車を飛ばして警察につかまらなかったのと同じことです。確かに税務の世界は同じ行為をしても、お咎めがあったりなかったりするものです。
それでは築何年の家屋なら良いのか、修繕したての家屋はどうかなどいろいろ疑問も出てきますが、その際は是非、私どもまでご質問お願いします。 |